GUIA PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API, debidamente colegiados, son profesionales autorizados para mediar en las operaciones de bienes inmuebles ya que su intervención está tutelada por los Colegios Profesionales.

El proceso de la compra de una vivienda en España podríamos concretarlo en las siguientes etapas, cada una de ellas importantes:

1.- Buscar entre las posibilidades del mercado, la opción de vivienda que le sea más interesante para usted.
2.- La información de la situación jurídica, registral, ETC.
3.- El contrato privado y la escritura pública.
4. - Pago de los impuestos y el Registro.
5.- Regularización catastral.
6.- La Financiación.

Para tener la seguridad de una correcta orientación en cada una de estas etapas, resulta recomendable la intervención de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, un API, que tanto por sus conocimientos como por su profesionalidad garantiza una transacción seria y sin sorpresas.

LA ELECCION DE LA VIVIENDA

El API, le asesorará desde el inicio, a partir del momento de su decisión de comprar una vivienda. En este colectivo encontrará la mejor oferta, ya que en él radica el más amplio conocimiento del mercado. Los API están, en su mayoría interconectados vía Internet. Tanto su demanda como su oferta, será vista por muchos mas vendedores o compradores que usted pueda imaginar.

SITUACIÓN JURÍDICA, REGISTRAL...

Su Agente de la propiedad le explicará la situación que tiene la vivienda que esta comprando. Y si la complejidad lo exigiera, le presentará algún abogado que puedan ayudarle.

Le informaremos de la situación de cargas o deudas de la finca, que se quiere comprar, y si procediera, cancelarlas. Normalmente, una gran parte de este trabajo se hace el día de la firma de la escritura de compraventa. Actualmente, el Notario también esta obligado a obtener la información registral.

Asimismo el API le facilitará una información sobre los gastos de compra, comunidad de propietarios y situación urbanística.

EL CONTRATO Y LA ESCRITURA

Es aconsejable que las transmisiones queden plasmadas lo más pronto posible en escrituras públicas autorizadas por Notario. No obstante, la experiencia nos enseña que normalmente el documento inicial de la transmisión acostumbra a tomar la forma de contrato privado.

En el contrato privado, aparecerá , la vivienda que se compra, el precio, la forma de pago, la cantidad de dinero entregado en concepto de señal, penitencial o confirmatoria, cuando se paga el resto…, Etc- Situación de cargas del objeto que se transmite. Gastos de la compraventa, etc.

El contracto privado tiene fuerza de obligar delante los Tribunales de Justicia.

Por su seguridad el API. Tiene contratado un seguro de responsabilidad civil, en caso de errores pueda cubrir posibles negligencias.

No dude en consultar a su API, que le informará gustosamente.

DILIGENCIA DE LA ESCRITURA. IMPUESTOS

En el plazo de treinta días hábiles desde el otorgamiento de la escritura de compra venta, tendrá que pagar los el Impuesto de Transmisiciones Patrimoniales al tipo de interés del 7% (Comunidad Valenciana), caso de tratarse de una vivienda de segunda mano. Una vez pagado, la carta de pago se llevará a la Ofician Liquidadora . Una vez acreditado el pago de los impuestos se presentará la Escritura de Compraventa en el Registro Correspondiente. Un gestor administrativo le puede ayudar en esto.

El impuesto sobre el incremento del valor del terreno, PLUSVALIA, es de cuenta del vendedor, salvo pacto expreso en contra. Este se paga en el Ayuntamiento correspondiente.

Otras informaciones de interés.-Gastos según Ley, si no se dice nada quién paga los gastos de la compra, cuando se haya llegado a un acuerdo en el precio, el comprador pagará el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, (segunda mano), el Registro, y los gastos de obtención de la primera copia de la escritura . El vendedor, pagará el notario y el plusvalía.

REGULARIZACIÓN CATASTRAL

El poseedor del bien el uno de enero de cada años, es el obligado al pago del IBI de ese año.

Su API, le ayudará al cambio de titular.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR VIVIENDA NUEVA

Para viviendas de primera ocupación:
Hay que tener presente que el vendedor tiene que entregar al Cédula de Habitabilidad. Es el documento que proporciona al adquiriente la garantía que la vivienda dispone de unas condiciones mínimas de habitabilidad.

También en los casos de obra nueva habrá que proporcionar al vendedor los boletines de instaladores autorizados.

Estos documentos son necesarios para la contratación del agua, gas y la electricidad.
No entramos en el tema de vicios ocultos, etc.

LA FINANCIACIÓN

Resulta interesante estudiar en cada caso y en cada momento que financiación es la más adecuada para la compra. El API, por su relación constante y directa con las entidades financieras está en disposición de facilitarle la información precisa.

Hoy existen en el mercado prestamos hipotecarios que nos permiten desde no pagar nada en el primer año, hasta fijar cantidades de pago mensual, durante los treinta años o más que puede durar este. Pregunte a su API, que le dará la más completa información.

SIMULACION GASTOS COMPRAVENTA CON HIPOTECA:

Valor vivienda 200.000. Euros. Hipoteca 100.000.Euros.

GASTOS COMPRAVENTA:

Notario.450-550 Euros. Aprox.

Registro.225-250. Aprox.

Impuestos transmisiones patrimoniales. 7% valor vivienda.

Plusvalía, impuesto sobre el incremento del valor del terreno, un impuesto relacionado sobre la cantidad de suelo que tiene la vivienda, y el tiempo transcurrido desde la última transmisión patrimonial.

GASTOS DE HIPOTECA:

En el ejemplo en cuestión, los gastos de notaria y registro sería muy parecidos.

Impuestos:0,5% sobre la responsabilidad hipotecaria, no sobre el préstamo concedido. La responsabilidad hipotecaria viene a ser casi el doble del préstamo concedido.

Tasación; 250-300 Euros.

Gestoría: 150-300 Euros.

Gastos de estudio de la entidad financiera entre el 1- 2 % sobre el préstamo concedido. Esta cantidad podría ser superior o inferior, dependiendo de la relación con la entidad bancaria.